В Печерском районе сосредоточено жилье премиального и бизнес-класса. Заполучить земельный участок во все времена здесь было непросто и достаточно дорого. Но бизнесмены не упускали этой возможности. В результате одну из крупнейших зеленых зон Киева – Ботанический сад им. Гришко – застройщики буквально взяли в плотное кольцо. Чтобы "сохранить территориальную целостность Ботсада", в 2009-м государство предприняло попытку установить по периметру надела Ботсада охранную зону, включая не менее 200 метров от его границ. В частности, Верховная Рада своим постановлением поручила Кабинету министров принять соответствующее решение, а до того момента ввела мораторий на выделение участков в этой 200-метровой границе.

Правительство так и не установило охранную зону. Мораторий продолжает действовать. "Все упирается в КГГА. Городские власти отказываются принять документ об охранной зоне, разработанный Нацакадемией наук Украины, постоянно отправляют его на доработку", – рассказывал заместитель директора по научной работе Ботсада Николай Шумик изданию delo.ua.

Мораторий действует только на выделение земельных участков. На тех наделах, которые были отведены до вступления в силу моратория, действуют ограничения для ландшафтного памятника местного значения, к которому относится Ботсад.

"Для них действует ограничение по высотности здания, оно не должно превышать 15 метров (это высота советской пятиэтажки. – Ред.)", – говорит юрист компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брикайло. Это общее правило. Но в каждом отдельном случае, говорит Брикайло, верхний предел этажности может быть и ниже. Такие ограничения прописываются в Градостроительных условиях и ограничениях – документе, выданном Департаментом архитектуры.

Мы решили посмотреть, сколько участков выделено в зоне моратория.

Методология. Как мы отбирали "золотые" метры?

При помощи кадастровой карты Киева мы насчитали более 300 наделов в 200-метровой зоне Ботсада, которые в разное время (до и после введения моратория) были выделены под застройку.

Мы выбрали из них те участки, у которых есть проектная документация, а именно ГУО – градостроительные условия и ограничения, документ, в котором застройщику указывают красные линии, требования к проектированию и строительству. ГУО – первый разрешительный документ, он дает право на проектирование будущего объекта.

Таких объектов оказалось всего три. Все они превышают допустимый предел и нарушают отдельные требования.

Двумя участками вплотную к Ботсаду владеет ООО "РД ГАЗ". До декабря 2020 года среди собственников компании был Илья Кушнир – сын президента компании "Киевгорстрой" Игоря Кушнира. В марте 2021-го Кушнир стал депутатом Киевсовета от фракции "Удар". Сейчас конечными владельцами значатся Дмитрий Мармуляк и Вадим Король. Журналисты "Наші гроші" связывали Дмитрия Мармуляка с Игорем Кушниром.

Один участок предназначен для ведения индивидуального садоводства, второй – для строительства и обслуживания жилищных зданий, следует из проекта ГУО. В нем не указана высотность строящегося здания, но говорится, что на втором участке она не может превышать три этажа (без учета мансарды). По указанному адресу построен жилой дом. На фотографиях, которые LIGA.net предоставили в ОО "Стоп Свавіллю", видно, что первый этаж будет нежилым, дальше идет пять жилых этажей и мансарда.

Другое возможное нарушение – дом построен на участке, предназначенном для садоводства, отмечает эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный. "К сожалению, это распространенная практика. Кроме того, по документам площадь объекта – 7700 кв. м, а площадь участка только 1551 кв. м. Такие участки можно застраивать только на 50% территории", – поясняет Могильный.

Этого ЖК нет на сайтах продаж недвижимости, но из реестра разрешительных документов следует, что строительные работы закончились – его пытались ввести в эксплуатацию в феврале этого года. Пока неудачно – ГАСИ не выдала разрешение на введение в эксплуатацию. Застройщик подал вторую заявку, которая пока находится на рассмотрении.

Почему дом нельзя найти ни на одном из столичных сайтов продаж? Могильный говорит, что апартаменты премиум-класса, особенно в потенциально скандальных зонах, не спешат выкладывать на сайты недвижимости. Обычно такой дом сдается в эксплуатацию, потом застройщики подают уведомление о проведении реконструкции на разделение квартир. А после оформления права собственности на отдельные квартиры, выставляют их на продажу.

Получить комментарий в компании-застройщике не удалось. В регистрационных данных ООО "РД ГАЗ" в реестре Минюста не указан контактный номер компании. К моменту выхода материала Илья Кушнир не ответил на вопросы LIGA.net.

Безусловный лидер по количеству земельных участков, расположенных в 200-метровой зоне от Ботанического сада, – бизнесмен Автандил Хачидзе.

Согласно кадастровой карте, 12 земельных участков принадлежат ООО "Трансформация". Хачидзе – ее директор и конечный бенефициар через ООО "Компания по управлению активами «Капитал Инвест»", следует из реестра Минюста.

Согласно техдокументации, стоимость этих участков в 2020 году оценивалась в 30 млн грн.

Из ГУО следует, что на участках планируют построить жилой комплекс общей площадью 14 636 кв. м на 126 квартир и подземным паркингом на 344 машино-мест. ЖК будет состоять из двух секций: одна – высотой в 55 м, вторая – 30 м. Кроме жилья в комплексе разместятся офисные помещения и ресторан.

ГУО на эти участки в КГГА выдали еще в 2014 году, но дальше дело не пошло. Строительство на этих участках так и не начали.

Интересная история вокруг 12 участков Хачидзе произошла в 2017 году. Тогда мэр Киева Виталий Кличко своим распоряжением разрешил построить внутриквартальный проезд в переулке Бастионный, где сосредоточены эти участки.

Новая дорога должна была обеспечить проезд к жилым домам в Печерском районе, отмечалось в документации. С такой просьбой в КГГА обратилась компания Хачидзе "Трансформация", следует из пояснительной записки проекта распоряжения.

"Общественных слушаний не было, и решение вызвало ажиотаж среди гражданских активистов, они утверждали, что КГГА развязывает руки элите, чтобы строиться на запрещенной территории", – рассказывает Могильный.

Неизвестно, сыграло ли это роль, но спустя два года, в сентябре 2019-го, Виталий Кличко отменил свое распоряжение.

Еще двумя участками на улице Тимирязевская, 18 – рядом с Ботаническим садом – Хачидзе владеет через компанию по управлению активами "Капитал Инвест". ГУО и другой проектной документации на эти участки пока нет. Но потенциально это выгодные для строительства земли.

Два участка общей площадью в 994 кв. м в прошлом году оценивались в 6 млн грн, следует из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка.

LIGA.net связалась с Автандилом Хачидзе. Бизнесмен уверяет, что все земли были приобретены еще до моратория. "Каким образом мы могли отвести эти участки, если был мораторий, – удивляется Хачидзе. – После моратория это невозможно. Если мы когда-то получим соответствующие документы на строительство на Бастионной, тогда мы построим столько этажей, сколько нам разрешат".

На вопрос, почему после выдачи ГУО в 2014 году на этих участках не построили предполагаемый жилмассив, Хачидзе винит коррупцию в госорганах.

"Украина – самое коррумпированное государство в мире. Посмотрите, у кого получается строиться, а у кого нет. Нас не поддерживают бандиты, депутаты, так называемые активисты, – комментирует Хачидзе. – Мы сожалеем, что вложили деньги. Я жалею каждую гривню, которую вложил. И всем говорю: не вкладывайте в Украину – одни проходимцы и воры".

Роскошные квартиры с панорамным видом на Ботанический сад – так описывают на сайте застройщика ЖК премиум-класса Busov Hill. Он разместился на пяти земельных участках (оценочная стоимость – 8 млн грн).

ЖК был введен в эксплуатацию еще в 2018 году. Большинство апартаментов уже раскуплены, а оставшиеся сейчас продаются за 72 550 грн за кв. м.

Из данных ГУО следует, что в 2014-м застройщику разрешили построить здание в четыре этажа, в реальности там вырос дом из двух секций в 18 и 21 этаж.

Кто построил? Заказчик строительства и девелопер – ООО "Житлобудинвест", его конечный бенефициар – Валерий Вощевский, следует из данных Минюста. Вощевский был вице-премьер-министром по вопросам инфраструктуры в правительстве Арсения Яценюка от "Радикальной партии Олега Ляшко".

На момент публикации материала LIGA.net не получила ответы от руководства Busov Hill.