Поліцентрична модель міста, або центр – там де ти
В Києві формуються нові інфраструктурні центри. Українська столиця децентралізується, створюючи Blended Use проєкти для максимально комфортного життя мешканців в рамках єдиного простору.
Здорове місто – пішохідне місто
15 липня 2020 р. Міжнародна коаліція C40, до якої входять представники 96 міст, рекомендувала створювати "15-хвилинні міста". Зроблено це було в розпал епідемії COVID 19 для запобігання розповсюдження вірусу та збереженню економіки міст.
“
Поняття спального району більше не існує, тому що пропала концепція місця, в яке людина приїжджає тільки переночувати. Зараз ми живемо і працюємо там, де нам комфортно; приїжджаємо в офіс не як в індустріальне додаток, наприклад, до верстата, а для обговорення термінових завдань і соціалізації.
Олександр Попов, СЕО Archimatika
Але ідея того, що культурна, освітня, медична, комерційна та офісна інфраструктури мають бути у 15-20-хвилинній доступності від дому для кожного пішохода або велосипедиста, - не нова. Відень і Берлін вже втілили поліцентричну модель міста. Вони винесли адміністративні та ділові центри за межі історичних кварталів. Таким чином змогли вирішити проблеми з пробками, створити умови для збереження історичної та культурної спадщини давніх європейських столиць, і, що головне, зробити міста більш зручними та комфортними для мешканців.
“
Німці живуть із гаслом: "Сильні міста — сильна держава!" Мені подобається їхня модель розвитку, при якій громада вирішує, що потрібно будувати і як розвивати їх вулиці, райони та міста. Кожен мешканець має право висловитись і сказати, чи йому поряд з будинком потрібна школа чи розважальний центр, і лише після опитування та врахування громадської думки починається будівництво.
Юліан Чаплинський,
архітектор, екс-заступник міністра Мінрегіонбуду
архітектор, екс-заступник міністра Мінрегіонбуду
Він працював над створенням моделі сталого урбанізму для Києва та Львова, за якою вся інфраструктура має знаходитись в пішохідній доступності від місця проживання людини, а ділові та адміністративні будівлі мають бути винесені за межі історичних центрів.
"Існуючий адміністративний кластер в самому центрі столиці негативно впливає не лише на трафік, а й на розподіл елементів бізнес-інфраструктури, які історично намагаються бути якнайближче до центру прийняття рішень. Рівномірне розташування установ по території усього міста не лише позитивно вплине на сталий розвиток відповідних районів, а й значно поліпшить транспортні потоки столиці" — зазначає Віталій Бойко, засновник Urban Experts.
"Існуючий адміністративний кластер в самому центрі столиці негативно впливає не лише на трафік, а й на розподіл елементів бізнес-інфраструктури, які історично намагаються бути якнайближче до центру прийняття рішень. Рівномірне розташування установ по території усього міста не лише позитивно вплине на сталий розвиток відповідних районів, а й значно поліпшить транспортні потоки столиці" — зазначає Віталій Бойко, засновник Urban Experts.
“
Київ має багато варіантів та стратегій розвитку, але на жаль, поки що ми маємо страшний дисбаланс, де кожен другий мешканець лівого берега столиці має роботу на правому березі Дніпра, 100% офісів А-класу знаходяться в історичному центрі міста, а за статистикою, в середньому кияни витрачають на дорогу на роботу від 40 хв. і більше.
Віктор Петрук,
урбаніст, спеціаліст транспортної інфраструктури
урбаніст, спеціаліст транспортної інфраструктури
"Наразі наші міста голі", — зітхає Юрій Чаплинський. На його переконання українські мегаполіси недоотримують кошти з підприємств, які мають іти на розбудову інфраструктури міст.
Головна відмінність автономних районів від класичного зонінгу (спальні райони і т.д.) – це те, що кожен із цих районів є генератором власного ВВП, а секрет успішної економічної моделі такого району – це безшовна інтеграція бізнесу до існуючої структури району, тобто створення економічного магніту населення.
Головна відмінність автономних районів від класичного зонінгу (спальні райони і т.д.) – це те, що кожен із цих районів є генератором власного ВВП, а секрет успішної економічної моделі такого району – це безшовна інтеграція бізнесу до існуючої структури району, тобто створення економічного магніту населення.
Приречені на успіх
Українська столиця не має іншої альтернативи, як поліцентричний розвиток міста. Кластери із міксом бізнес, торговельної та житлової складової активно розвиваються біля метро Шулявська, Лівобережна, Позняки, Голосіївська та інші. З'являється все більше і більше проєктів формату "місто в місті", де максимальна кількість елементів житлової інфраструктури поєднується із бізнес та комерційним просторами. "Це абсолютно органічний розвиток великих міст і майже всі девелопери та забудовники вже декілька років створюють свої проєкти саме в такому форматі", — каже Віталій Бойко.
“
Звичайно, локація формує нерухомість, але при цьому локацію активують, наповнюють новими сенсами і розкривають — архітектори і забудовники. Тому потенційно будь-яка територія, в якій ще немає інфраструктурного та громадського центру, отримає його, це питання часу і задумки.
— Олександр Попов,
СЕО Archimatika
СЕО Archimatika
Така комплексна забудова в Києві триває вже майже 20 років і, хоча відкриття магазинів чи аптек на перших поверхах висоток не вирішує питання розвитку інфраструктури це, безумовно, перший крок до поліцентричної моделі розвитку міста.
Людина в центрі уваги
Ніщо так не змінює стратегію розвитку проєктів забудовника, як зміна лайфстайлу клієнтів. "Покупці нового житла голосують гаманцем. Вони готові платити за квадратний метр на 20% більше, якщо забудовник задовольняє їх потреби", — стверджує Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професіональних керуючих нерухомістю. А зараз у покупців увага прикута до власного здоров’я, фокус на дистанційній роботі, пішохідній доступності до усіх сервісів та функцій сучасного міста.
Людина, та її бажання, а не історичні чи адміністративні будівлі, стають в центрі.
"На сьогоднішній день непомітна, але дуже принципова різниця у формуванні нових центрів в тому, що тепер це місце, де не ТРЕБА бути, а де людина ХОЧЕ бути. Це створює для архітекторів і забудовників нові цікаві можливості для проектування комфортних місць, де приємно знаходитися, і куди будуть повертатися", — відмічає Олександр Попов.
Саме тому забудовники не просто переходять до концепції Mixed-Use, коли в рамках одного комплексу інтегровані декілька функцій (наприклад житлова та комерційна складова, чи офісні приміщення), а створюють проєкти для максимально комфортного життя мешканців в рамках єдиного простору – так звані Blended Use проєкти. Їх основна відмінність – безшовна інтеграція усіх елементів (комерційна, офісна, охорона здоров’я, розважальна, культурна та інші) в рамках єдиного житлового комплексу.
Людина, та її бажання, а не історичні чи адміністративні будівлі, стають в центрі.
"На сьогоднішній день непомітна, але дуже принципова різниця у формуванні нових центрів в тому, що тепер це місце, де не ТРЕБА бути, а де людина ХОЧЕ бути. Це створює для архітекторів і забудовників нові цікаві можливості для проектування комфортних місць, де приємно знаходитися, і куди будуть повертатися", — відмічає Олександр Попов.
Саме тому забудовники не просто переходять до концепції Mixed-Use, коли в рамках одного комплексу інтегровані декілька функцій (наприклад житлова та комерційна складова, чи офісні приміщення), а створюють проєкти для максимально комфортного життя мешканців в рамках єдиного простору – так звані Blended Use проєкти. Їх основна відмінність – безшовна інтеграція усіх елементів (комерційна, офісна, охорона здоров’я, розважальна, культурна та інші) в рамках єдиного житлового комплексу.
“
ТРЦ "Lavina Mall" є одним із найвідвідуваніших місць столиці. Там відпочивають, ходять на шопінг та розважаються мільйони людей щодня. І життя в пішохідній доступності до такого центру набагато цікавіше, ніж життя, скажімо, на Хрещатику. Зважте на сусідство Lucky-Land із справжнім природним лісом, який має найвищі показники якості та чистоти повітря, і вибір стане очевидним.
— Олександр Попов,
СЕО Archimatika
СЕО Archimatika
Невід’ємною складовою таких проектів є школи та садочки. Наявність освітньої інфраструктури вже стає одним з ключових критеріїв вибору житла. Для девелопера створення таких об’єктів значно не впливає на зведений бюджет проєкту, але суттєво підвищує інтерес до нього з боку аудиторії. Середній вік покупців первинної нерухомості це 29-38 років, тому девелопери просто повинні враховувати їх потреби в своїх проєктах, та питання стоїть не "будувати чи НЕ будувати освітні заклади", а "коли саме їх потрібно будувати".
Архітектори та планувальники переконані, що освітні складові проєктів повинні реалізовуватися в перших чергах, адже вони значно прискорюють продажі (а відповідно і розвиток) усього комплексу, а сучасні великі ЖК мають стратегії розвитку на понад 5-7 і навіть 10 років вперед.
"Саме тому, наприклад, школа, із сильним та знаним брендом стає в центрі архітектурної композиції житлового комплексу. Вона об’єднує освіту, культуру та спорт для дітей та підлітків", - розповідає СЕО Archimatika Олександр Попов.
Архітектори та планувальники переконані, що освітні складові проєктів повинні реалізовуватися в перших чергах, адже вони значно прискорюють продажі (а відповідно і розвиток) усього комплексу, а сучасні великі ЖК мають стратегії розвитку на понад 5-7 і навіть 10 років вперед.
"Саме тому, наприклад, школа, із сильним та знаним брендом стає в центрі архітектурної композиції житлового комплексу. Вона об’єднує освіту, культуру та спорт для дітей та підлітків", - розповідає СЕО Archimatika Олександр Попов.
Гра на трьох
Секрет успішного розвитку міст — в кооперації громади, забудовників та органів державної влади, — переконані архітектори та урбаністи. Потрібно переймати європейську модель розвитку, коли девелопер в рамках розвитку певної території зобов’язується створювати так звані Public Areas для вільного доступу усіх мешканців міста, а не лише певних ЖК чи територій.
При цьому земельні ділянки для шкіл, садочків, бібліотек та інших громадських місць має бронювати влада. Аби у забудовників не виникало бажання замість школи поставити ще одну чергову висотку, — переконаний Юрій Чаплинський.
При цьому земельні ділянки для шкіл, садочків, бібліотек та інших громадських місць має бронювати влада. Аби у забудовників не виникало бажання замість школи поставити ще одну чергову висотку, — переконаний Юрій Чаплинський.
“
Насправді, всі провідні забудовники, які багато років розвивали бізнес через проєкти єдиного призначення (так звані Single-Use проєкти), як, наприклад, Simon Propery Group чи Unibail-RodemcoWestfield, вже давно не позиціонують себе як класичні девелопери з нерухомості, а перейшли до визначення Place Makers – вони створюють не житлові комплекси, а цілі простори для повноцінного життя.
Віталій Бойко,
засновник Urban Experts
засновник Urban Experts
Експерти зі сталого розвитку наголошують на ще одному важливому аспекті децентралізації міст — екологічному. Скорочення відстані до потрібних об’єктів робить повітря у місті в прямому сенсі чистішим.
“
Поліцентризм міст грає велику роль у досягненні Цілей сталого розвитку. Якщо вся необхідна для якісного життя інфраструктура буде у пішій досяжності — це допоможе скоротити викиди СО2 просто за рахунок зменшення автомобілів на дорогах. До того ж якісні комунікаційні системи новобудов значно покращують загальний екологічний стан міста. Мова не тільки про якість мереж, хоча це теж важливо, а про благоустрій та озеленення територій, очищування води й повітря та використання екологічних матеріалів.
Олена Зубарєва,
директор з корпоративних комунікацій DIM, голова Асоціації лідерів сталого розвитку
директор з корпоративних комунікацій DIM, голова Асоціації лідерів сталого розвитку
Автор:
Фото: особисті архіви спікерів
Верстка і дизайн: Дмитро Кругліков, Юлія Виноградська
Дата публікації: 09.07.2021 р.
© 2021 Усі права захищені.
Інформаційне агентство ЛІГАБізнесІнформ
Фото: особисті архіви спікерів
Верстка і дизайн: Дмитро Кругліков, Юлія Виноградська
Дата публікації: 09.07.2021 р.
© 2021 Усі права захищені.
Інформаційне агентство ЛІГАБізнесІнформ